横琴房价是珠海均价两倍,却不到澳门一半,调控呼之欲出?专家:要用新逻辑思考

2021-09-12 14:46华夏时报 原文链接:点击获取

华夏时报(www.chinatimes.net.cn)记者 李未来 见习记者 苗诗雨 北京报道

“如果用一句话来形容横琴粤澳深度合作区的重要意义,我觉得这将是澳门发展‘新的一页’。”澳门特别行政区经济财政司司长李伟农在接受媒体专访时表示。

近日,中共中央、国务院印发了《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》(以下简称“方案”),对横琴新区的发展提出了指导规划。而其中,方案提出的“便利澳门居民生活就业的新空间”的定位,也让许多投资客的目光再次落在了横琴新区。

那么,政策红利之下横琴楼市是否会迎来调控?对此,业内专家向《华夏时报》记者表示,横琴新区在楼市调控问题上需要用新的逻辑思考。

横琴   

横琴   

不断深入的横琴粤澳合作

横琴粤澳合作的故事,开始于2009年8月14日。彼时国务院正式批准实施《横琴总体发展规划》,将横琴岛纳入珠海经济特区范围,并表示要逐步把横琴建设成一国两制下探索“粤港澳”合作新模式的示范区。随后12月16日,中国第三个国家级新区在珠海市横琴挂牌成立,即为横琴新区。

当下,在《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》指引之下,横琴的发展之路更加明晰。根据方案,未来横琴将着力发展四大产业,分别为科技研发和高端制造、中医药等澳门品牌工业、文旅会展商贸产业以及发展现代金融产业。

李伟农在接受珠海传媒集团记者专访时讲道,“近年来,中央政府给了很多优惠政策,为横琴开发建设创造了非常好的条件,打下了非常好的基础。未来粤澳双方通过共商共建,本着’从优’原则推进,我相信在横琴不是简单的’1+1’,而是做乘法,发挥各自优势,扬长避短,产生’1+1远大于2’的效应。”

在政策巨轮滚滚前行之时,横琴新区也开启了翻天覆地的变化,这其中,楼市的变化备受瞩目。

横琴建设施工项目。

横琴建设施工项目。

横琴楼市近年快速升温

实际上,自横琴新区概念被提出后,其区域人口出现了高速增长。据横琴新区第七次全国人口普查数据显示,截至2020年11月1日零时,横琴新区常住人口53040人,与2010年(第六次全国人口普查数据,下同)的11727人相比,增加41313人,增长352.29%,年平均增长率为16.29%,比2000年到2010年的年平均增长率-1.96%上升18.25个百分点,占全市人口总量从2010年的0.75%提高到2.17%,提高了1.42个百分点。

在人口增长的大环境下,市场多元化需求也催生了横琴区域楼市不小的变化。

张浩(化名)是在珠海工作的澳门人,谈及横琴粤澳的深度合作,他万分感慨。“我从小和父母居住在澳门,后来工作之后想独立,就选择来了珠海。一开始港珠澳大桥还没通,住在珠海拱北关口附近,方便周六日回澳门。后来港珠澳大桥通车了,就更方便了,索性就在市区买了房。”

对于横琴,他说道,当时买房也考虑过横琴,但因为当时配套不完善,就没再考虑。现如今,看着横琴慢慢发展,各项建设的推进,有种“恍如隔世”的感觉。

当《华夏时报》记者询问其为何不选择在澳门买房生活时,他表示,澳门房价大概14万澳门币/平(折合人民币约11万元/平),相当于珠海房价的好几倍。“同样预算,在珠海买房的话,能买到的居住面积会大很多。”张浩讲道。

在横琴居住的徐佳(化名)也向《华夏时报》记者表示,虽然横琴目前商业配套不及珠海市区,但横琴的配套设施较之前相比也还不错。

事实上,伴随横琴新区建设的不断完善,其住宅的价格与珠海市区的差距也在不断拉大。

据百度房产数据显示,2021年8月,横琴二手房均价4.3万元/平米,环比上月上涨13.25%,珠海市8月二手房均价2.2万元/平米,环比上月上涨1.54%;新房方面,横琴9月新房均价5万元/平米,环比上月涨7.68%,珠海市9月新房均价2.6万元/平米,环比上月上涨0.6%。

珠海均价与横琴房价对比。  截图自百度房产数据

珠海均价与横琴房价对比。  截图自百度房产数据

不仅住宅如此,写字楼的价格波动也如出一辙。

此前2017年,《华夏时报》记者实地了解横琴区某一写字楼,彼时写字楼均价约在6.5万/平米,2020年再次实地了解时发现,该写字楼部分朝向、楼层单价已涨至约14万元/平米。近日,置业顾问向记者表示,现阶段好的朝向和楼层的写字楼单价也要13万元/平起,公寓价格约为4万/平,现在只出售不对外出租。

横琴写字楼。  

横琴写字楼。  

从事横琴新区房产销售工作的杜卿(化名)向《华夏时报》记者表示,横琴现在属于发展阶段,虽然暂时入住率确实不是太高,但是投资是需要提前买入的。如果等横琴发展到一定程度,想买估计价格也涨了。

据杜卿表示,当前横琴只有8%的住宅用地规划(不含公寓),剩余92%是商用地。当下市场交易的多是写字楼和公寓,商业目前政府还在引入,但住宅已经没有新盘了,只有二手房,均价在5万元/平左右。

“调控问题上要站在澳门角度思考”

面对横琴新区“特区中的特区”这一新发展红利,楼市的预期也随之高涨。不过,对比以往政策红利引导之下的楼市变动,横琴楼市的表现需要用新的逻辑去思考。

与通常逻辑一样的是市场利好。易居研究院智库中心研究总监严跃进在点评国新办横琴、前海两项方案时认为,两个合作区的改革具有非常好的导向,对于房地产方面的发展也具有积极的作用,例如在产业、人口、文旅酒店等方面。其中,加快港澳人才的导入,相关的住房政策尤其是保障性租赁住房政策亟需出台,也会形成更为丰富的住房供应和分配体系。严跃进表示,“两个合作区建设,依然要严管各类炒作概念的做法,积极落实房住不炒的导向,真正促进相关区域住房价格的稳定。”

北京师范大学珠海分校副教授,房地产政策专家刘权在接受《华夏时报》记者采访时表示,横琴当下最大的问题是人气不足、商业不旺,而横琴保税免税落地会带动旅游、商务、休闲的发展,加之产业、院校、总部经济的支撑,人口人才也会进一步增加。若住宅需求急剧爆发,在限购并不严格的情况下,一旦实现了与澳门地区的无缝对接,两区域房价差异之下,横琴楼市价格增长是难以避免的。

不同的是,横琴新区的调控是否会落地,还需要用新的逻辑思考。刘权表示,横琴未来发展思路主要落点在执行委员会,在主要负责人由澳门特别行政区政府委派的情况下,严厉的限购政策目前还没有征兆。刘权讲道,“从目前的政策来看,横琴新区是最开放的,所谓最开放也意味着轻易不会采用行政手段。在调控这一问题上,要更多的站在澳门角度思考。”